[CALCUL RENDEMENT LOCATIF] Contrairement à ce que l'on pourrait penser, calculer la rentabilité ou le rendement d'un investissem*nt immobilier est en réalité assez simple.
De plus en plus de Français s'intéressent à l'investissem*nt immobilier.Un placement dans la pierre qui rassureet qui assure une rentabilité parfois plus élevée que d'autres placements financiers. Etconnaître la rentabilité,c'est-à-dire le rendement de votre investissem*nt locatif, vous permettra desavoir si un placement rapporte plus qu'un autreen fonction du prix d'achat et du loyer que vous pouvez en dégager mais aussi des charges. Votre objectif? Faire en sorte que le bien s'autofinance et obtenir un meilleur rendement qu'une épargne bloquée sur un PEL ou un Livret A. Pour cela, il vous faudra réaliser quelques calculs de rentabilité en amont.Notez que les placements sont toujours plus ou moins risquéset que pour réaliser un bon investissem*nt locatif vous devrez faire attention à l'emplacement du logement et à la demande locative dans la ville où vous souhaitez acheter.
Comment calculer le rendement brut d'un investissem*nt locatif?
Le calcul du rendement brutvous permet de vous faire une première idée de l'intérêt d'un investissem*nt locatif par rapport à un autre. Il vous faudra penser à intégrer lesfrais de notaire. C'est-à-dire en les ajoutant au coût de l'acquisition et aux éventuels coûts des travaux si vous devez en réaliser avant de le louer.La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante:(Montant du loyer x 12mois ) x 100/ par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition).
Exemple de calcul de rendement brut
Pour un achat de 100000euros par exemple avec un futur loyer de 700euros:700x 12= 8400euros x 100/10000euros = 8,4%.Ce taux de 8,4% vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissem*nt locatif. Il vous faudra l'affiner en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer et impôts afin de connaître votre rentabilité réelle, autrement dit, la rentabilité nette de votre investissem*nt locatif.
Comment calculer le rendement net d'un investissem*nt locatif?
Bien évidemment lorsque l'on est propriétaire, des frais s'accumulent notamment des charges ou des taxes. En les ajoutant, vous obtiendrez la rentabilité nette de votre investissem*nt immobilier. Ce qui vous donnera un taux différent et plus précis du précédent calcul de rendement brut.Le rendement netest donc plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier. La formule de calcul du rendement net locatif est la suivante:(Montant du loyer x 12mois) x 100- (les charges locatives)/par le prix d'achat.
Exemple de calcul de rendement net
Pour un achat de 100000euros par exemple avec un futur loyer de 700euros: 700x 12mois = 8400euros vous obtiendra le montant du loyer annuel duquel il vous faudra déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d'assurances ou de gestion). Vous devrez ensuite faire la somme de toutes les charges du bien. Par exemple: 900euros de charges de copropriété annuelles non récupérables, 700euros de taxe foncière, 300euros de réparations locatives et 100euros d'assurance loyer impayé. soit 2000euros.Soit: 8400- 2000x 100/ 100000= 6,4%. Ce qui vous donne un taux de 2points d'écart avec le rendement net. Il vous faudra également ajouter les frais de l'agent immobilier si vous confiez la gestion locative à un professionnel et le coût du crédit immobilier.
Attention à la fiscalité de votre investissem*nt locatif
Pour obtenir une idée encore plus précise de votre rentabilité locative, il vous faudracalculer le rendement net-net. C'est-à-dire le rendement net de fiscalité et donc incluant votre imposition de revenus fonciers. Un élément à ne pas prendre à la légère lorsque l'on se lance dans ce type d'investissem*nt. Pour obtenir votre rendement net-net, tout dépendra du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable: micro foncier, réel, micro BIC... et des dispositifs fiscaux dont vous pouvez peut-être bénéficier si vous avez effectué un investissem*nt enloi Pinelou en Denormandie par exemple.
Investissem*nt locatif: attention à la vacance locative
Parce que votre rentabilité dépend du paiement du loyer, pensez à prévoir un ou de mois de vacance locative dans vos calculs afin d'avoir différentes hypothèses optimistes comme pessimistes. L'absence de locataire pèsera en effet lourd dans votre rendement. Pour cela, visez une ville où la demande pour le type de bien que vous souhaitez acheter est forte. Surtout que vous devrez assumer la mensualité du prêt immobilier chaque mois. Mieux vaut donc anticiper ces frais et prévoir une épargne de sécurité de quelques mois d'échéance de crédit, le temps de trouver un locataire...
