S’opposer à une saisie immobilière n’est pas chose aisée. Le débiteur a plusieurs solutions pour éviter qu’une telle procédure ne soit mise en œuvre. On ne parle pas, ici, des solutions permettant d’arrêter la saisie une fois qu’elle est engagée. On parle de celles qui permettent d’éviter qu’elle ne soit engagée.
Comprendre les contraintes du créancier
La saisie immobilière peut être mise en œuvre par n’importe quel type de créancier. Leurs contraintes sont toutefois très différentes. Cela peut les pousser à engager une procédure de saisie immobilière à des étapes différentes de leur processus de recouvrement.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires peut engager une procédure de saisie immobilière pour recouvrer des charges de copropriété impayées. Lorsque l’immeuble a été financé par une banque, celle-ci prend souvent une hypothèque. Lorsque tel est le cas, la vente de l’immeuble entraînera la caducité du prêt.
La banque réclamera alors le paiement de sa créance, et son hypothèque lui permettra d’être payée avant le syndicat des copropriétaires. Si la créance de la banque est supérieure à la valeur de l’immeuble, la vente de celui-ci ne permettra pas au syndicat d’être payé en totalité.
Dans cette hypothèse, le syndicat des copropriétaires pourra faire valoir son privilège. En effet, il a la possibilité d’être payé pour certaines sommes, au titre des quatre dernières années échues.
La présente de la banque a donc pour effet de limiter les possibilités de recouvrement du syndicat des copropriétaires. Le débiteur aura donc un calcul à réaliser, s’il doit choisir entre plusieurs créanciers à payer.
En effet, le seuil au-delà duquel chacun d’entre eux jugera la saisie nécessaire ne sera pas le même. Dans cet exemple, le syndicat des copropriétaires pourra, par exemple, aura tendance à prioriser d’autres solutions.
C’est d’autant plus vrai que la saisie immobilière peut être jugée abusive lorsqu’elle porte sur une petite créance. Les critères de l’abus résident notamment dans l’existence de solutions alternatives à la saisie, et dans son inutilité.
L’appréciation de la capacité du syndicat des copropriétaires à être payé est donc primordiale.
La banque
La banque, quant à elle, peut se trouver dans deux situations.
Son prêt peut être garanti par un organisme de cautionnement. S’il y a un impayé, l’organisme de cautionnement paiera la banque. Suite à ce paiement, il assignera le débiteur à comparaître devant le tribunal judiciaire. Cela lui permettra d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues.
Cette étape préalable implique que la saisie immobilière mettra des mois, voir des années avant de pouvoir être engagée. La résistance du débiteur aura toutefois un coût : celui des intérêts de retard, qui s’accumuleront.
Le prêt de la banque peut également être constaté par un acte notarié. Dans ce cas, la banque peut engager une saisie immobilière sans saisir le tribunal au préalable.
Ces subtilités, relatives aux titres exécutoires, sont analysées dans notre publication dédiée.
La saisie immobilière sera donc mise en œuvre bien plus rapidement. Cette célérité est d’autant plus nécessaire pour la banque que son action sera soumise à un délai de prescription de 2 ans.
La banque devra toutefois, avant d’engager une saisie, tenter une mesure de remédiation. Cette nouveauté, introduite récemment, enjoint les banques à essayer de trouver des solutions amiables. Les mesures envisagées sont décrites à l’article L. 313-49-1 du code de la consommation.
Comment s’opposer à une saisie immobilière ?
Saisir la commission de surendettement
Pour les débiteurs en situation de surendettement, il est possible de saisir la commission de surendettement. La décision de recevabilité de la commission a pour effet d’interdire aux créanciers de pratiquer des mesures d’exécution forcée. Les saisies deviennent donc impossibles, en ce compris la saisie immobilière.
La commission aura toutefois tendance à mettre en place un moratoire de 2 ans, assorti d’un gel des intérêts. En contrepartie, elle demandera au débiteur de vendre son bien. En effet, s’il a des dettes, et du patrimoine, alors il faut liquider le patrimoine pour payer les dettes.
Négocier avec le créancier
La négociation directe avec le créancier est souvent être une solution efficace pour éviter la saisie immobilière. Le syndicat des copropriétaires sera enclin à accepter une solution amiable, car la saisie immobilière est une procédure coûteuse.
Quant à la banque, la reconnaissance de ses dettes par le débiteur interrompt la prescription. Elle sera donc déliée des contraintes de temps qui sont les siennes. Elle pourra donc traiter le dossier dans de bonnes conditions.
Le débiteur aura intérêt à proposer un plan de remboursem*nt.
En la matière, il faut savoir que le créancier pourra imposer l’application du barème des saisies des rémunérations s’il engage une procédure. Une solution amiable lui permettra de faire l’économie de cette procédure, ce qui est positif. Si la proposition est trop basse, il pourra toutefois choisir la voie judiciaire pour obtenir l’application de ce barème.
C’est un paramètre important dans les discussions car cela constitue le socle d’appréciation du sérieux des offres amiables.
Éviter les erreurs communes
Pour maximiser les chances de succès, il est crucial d’éviter certaines erreurs courantes :
- Ignorer les notifications : ne pas répondre aux notifications de l’huissier ou du tribunal peut avoir des conséquences dramatiques.
- Manque de préparation : ne pas préparer avec soin les propositions amiables qui seront formulées est une grave erreur.
- Absence d’assistance juridique : le conseil et l’expertise d’un avocat est recommandée si l’enjeu le justifie.
Conclusion
Les débiteurs ont souvent des difficultés à faire face à leurs problèmes d’argent, et surtout à les assumer. Cela conduit beaucoup de nos clients à attendre que la procédure soit engager pour nous contacter. Une bonne compréhension des mécanismes de la procédure permet pourtant d’anticiper beaucoup de choses. Or celui qui sait anticiper, sait également comment s’organiser efficacement.
Ses objectifs seront doubles : éviter la saisie, et payer dans des conditions peu douloureuses. Les techniques qui doivent être mises en œuvre nécessitent toutefois souvent l’intervention d’un avocat.
