Estimation loyer d'un bien locatif (2024)

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et vous souhaitez en déterminer le prix potentiel de location à un salarié intérimaire ?

La fixation du loyer est libre et de la responsabilité du propriétaire. Mais un loyer surestimé est un risque d'impayés ou des départs fréquents. Il est donc plus prudent de faire une estimation au plus juste.

POURQUOI ESTIMER LE LOYER AVANT LA SIGNATURE DU BAIL ?

Lorsque vous proposez un logement à la location, le montant du loyer est libre. Pour autant, il ne peut être déterminé au hasard. Pour trouver rapidement un locataire disposé à signer le contrat de location, ce calcul doit être réalisé avec soin.

Lorsque vous publiez votre annonce immobilière, le montant fixé pour le loyer doit en effet correspondre aux prix du marché. Deux logements de même superficie, avec des caractéristiques similaires, seront généralement proposés à des loyers d’un même ordre de grandeur

Un loyer trop élevé peut avoir un effet rédhibitoire. Peu de locataires seront disposés à payer une telle somme. De plus, les risques d’impayés et de rotation fréquente des locataires sont accrus avec un tel choix. Un loyer trop faible peut éveiller les soupçons. Les candidats à la location peuvent imaginer que le bien immobilier présente des défauts ou que des nuisances sonores expliquent ce montant faible.

Estimer son loyer évite donc ces erreurs. Le montant fixé est réaliste et correspond aux prix du marché. Vous gagnerez du temps, limiterez la vacance locative et sécuriserez vos revenus locatifs.

Les critères à prendre en compte pour une estimation locative

Avant de signer un contrat de bail avec un nouveau locataire, vous devez savoir précisément quelle somme vous allez lui demander. Il est donc essentiel de réfléchir sur le juste montant pour le loyer et les charges. Pour réussir votre estimation de loyer, vous devez vous pencher sur les caractéristiques du bien.

L’estimation du loyer pour une location d’appartement

Votre estimation de loyer dépend avant tout des caractéristiques du bien. Un logement similaire dans un même quartier ne correspond pas forcément à la même valeur locative. Pour un appartement, vous devez tout d’abord analyser les points suivants :

• L’état de l’immeuble : le loyer pratiqué sera moins élevé si de gros travaux sont à prévoir. Vous pouvez également vous renseigner sur l’âge du bâti pour évaluer les prochains travaux nécessaires.
• Le style architectural de l’immeuble : certains détails architecturaux peuvent faire grimper le montant du loyer
• La localisation de cet appartement : le loyer pour un logement de même superficie n’est pas le même en centre-ville ou dans les quartiers périphériques. Vous devez également tenir compte de la proximité des commerces, des écoles ou des transports en commun.
• L’environnement sonore : un appartement avec un environnement calme sera en général plus cher qu’un logement dans une zone animée.

Une fois que vous avez pris ces premiers éléments en compte, vous aurez une première estimation de la valeur locative de votre bien. Pour l’affiner et fixer le prix juste pour votre loyer, vous devez toutefois étudier les caractéristiques de l’appartement en lui-même :

• La superficie du logement : le montant du loyer est bien entendu proportionnel à la taille du bien
• La luminosité et l’exposition car ces éléments peuvent influer sur votre estimation de loyer. Un bien immobilier exposé au sud profite de davantage de lumière et de chaleur en hiver.
• Le nombre de pièces et leur distribution.
• Les revêtements intérieurs.
• Un parking ou une place de stationnement à disposition.
• L’étage où le logement se trouve puisque les derniers étages sont les plus convoités que le rez-de-chaussée.
• Les travaux à prévoir.
• La performance énergétique via l’étiquette énergie entre A et G puisque les plus voraces en énergie auront une valeur locative moindre. Plus la performance énergétique est bonne, plus le montant du loyer pourra être élevé.
• La présence de dépendances comme une cave.
• L’accès à un espace extérieur comme un balcon, une terrasse ou un jardin.
• Les résultats des diagnostics techniques : l’absence d’amiante, de plomb, une installation électrique récente, une bonne isolation thermique jouent en votre faveur.

Une fois que vous aurez fait le point sur ces différents éléments, vous pourrez réaliser une estimation de loyer fiable. Vous pourrez ensuite déterminer le montant mensuel que vous allez demander à votre futur locataire.

Pour vous aider à fixer le prix juste, l’estimation pour la location d’un appartement peut reposer sur la comparaison des annonces immobilières pour les biens similaires. L’Adil ainsi que le ministère de la Transition écologique mettent à disposition la cartographie des loyers pratiqués en France. Ces informations seront utiles pour affiner votre évaluation.

Comment réaliser une estimation de loyer de votre maison ?

Pour savoir quel loyer vous pourrez demander pour votre maison, vous devrez utiliser les mêmes critères que pour un appartement. Par contre, vous devez tenir compte de la présence d’un espace extérieur. Un jardin ou une terrasse vont influer sur votre estimation de loyer.

Vous devez faire le bilan des points et des points faibles pour réaliser une estimation du loyer de votre maison particulière. De cette façon, vous fixerez le juste prix et vous pourrez cibler les bons locataires.

COMMENT CALCULER SON LOYER MAXIMUM ?

Lorsque vous louez votre bien dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter un plafond pour le loyer demandé. Sachez aussi que certaines villes ont mis en place un encadrement des loyers. Veillez donc à respecter la règle pour fixer le bon montant à demander à vos locataires.

CALCULER SON LOYER MAXIMUM AVEC LA LOI PINEL

Pour pouvoir bénéficier des réductions fiscales offertes par la loi Pinel, vous devez vous baser sur le barème remis à jour annuellement. Le prix au m2 dépend donc de la zone dans laquelle se trouve votre bien. Pour 2021, vous devrez multiplier la superficie du logement au tarif maximal par mètre carré :

● Zone A bis : 17,43 €
● Zone A : 12,95 €
● Zone B1 : 10,44 €

Pour calculer son loyer maximum dans le cadre de ce dispositif, le bailleur doit donc vérifier dans quelle zone se trouve son bien. Vous saurez avec certitude quel barème vous devrez appliquer pour déterminer le montant de votre loyer.

Calculez ensuite la surface utile de votre logement qui va servir de base pour ce calcul. Pour la déterminer, vous devez tenir compte de la superficie habitable mais aussi de 50 % des balcons, loggias, terrasses ou les autres dépendances comme les caves ou les vérandas. Tous ces espaces supplémentaires entrent dans le calcul lorsqu’ils ne dépassent les 9 m².

Pour calculer son loyer maximal avec Pinel, il convient également de tenir compte du coefficient multiplicateur que vous pouvez connaître en réalisant l’opération suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement. Une fois que vous connaissez précisément cette donnée, vous pouvez réaliser le calcul final pour connaître le montant maximal que vous pouvez demander pour votre logement :

Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer pour votre zone

Une fois ce calcul réalisé, vous pourrez fixer le loyer idéal pour être éligible à la loi Pinel et pour trouver un locataire rapidement. La loi Denormandie, qui se concentre sur les biens anciens dans certaines communes, fonctionne sur le même principe.

ENCADREMENT DES LOYERS : COMMENT PROCEDER ?

Pour éviter l’envolée des loyers, certaines mesures ont été prises. En tant que bailleur, vous devrez vous y conformer lors de l’estimation de votre location d’appartement.

LE PLAFONNEMENT DES LOYERS DANS LES MÉTROPOLES

Lille, Paris ainsi que des villes de Plaine Commune ont mis en place une loi d’encadrement des loyers afin de lutter contre les hausses élevées. Chaque propriétaire-bailleur d’un bien situé dans une de ces zones doit se plier à cette obligation pour calculer son loyer maximum.

Le principe est simple puisque pour chaque quartier, un loyer de référence a été fixé. Vous devrez simplement multiplier le prix au m2 par cet indice. En aucun cas vous ne pourrez dépasser ce loyer maximal sous peine de sanctions.

Si vous pouvez fixer votre loyer librement pour la première mise en location, vous devez ensuite vous plier à ces règles en cas de renouvellement du bail. Lorsque vous signez un nouveau bail, vous devrez vous assurer que vous respectez bien le loyer maximal fixé par la commune pour le quartier dans lequel se trouve le bien. Il en est de même si votre logement est inoccupé pendant 18 mois. Vous devrez prendre le loyer de référence comme base de calcul.

Depuis la mise en place de cette loi, d’autres communes ont demandé à en bénéficier. C’est notamment le cas de Lyon et Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier. Avant d’estimer le loyer d’un appartement ou d’une maison, vérifiez si vous êtes concerné par cette mesure.

ZONES TENDUES ET ENCADREMENT DE LA RELOCATION

En France, 1 149 communes et 28 agglomérations sont considérées comme des zones tendues. La demande locative y est nettement plus élevée que la demande. Lorsque ce mécanisme se produit, le montant des loyers augmente de façon exponentielle. Pour éviter ce phénomène, les loyers sont encadrés. Quelle que soit l’évolution des prix du marché, les loyers mensuels ne peuvent dépasser un certain plafond.

Lors de l’estimation de la location de votre appartement, vous êtes libre de fixer le montant du loyer. Par contre, en cas de changement de locataire, le montant du nouveau loyer est encadré. Pour estimer son loyer lors d’une relocation, vous devez vous référer à la règle. Le loyer doit être semblable à celui demandé au précédent locataire.

Même si un plafonnement des loyers a été mis en place, vous pouvez déroger à cette règle dans certaines situations. Si le loyer de base a été manifestement sous-évalué ou que vous avez réalisé des travaux de rénovation, vous pouvez demander à procéder à une nouvelle estimation du loyer pour la location de votre appartement. Bien entendu, cette requête doit s’appuyer sur des justificatifs et des éléments concrets.

COMMENT RÉVISER SON LOYER ?

Si vous avez pris soin de bien estimer votre loyer au moment de la signature du contrat de bail, vous pouvez intégrer une clause de révision dans ce document. Dans ce cas, le montant du loyer peut être révisé une fois par an, en général au moment de la date anniversaire de la signature du bail de location. Si la durée de la location est comprise entre 3 et 6 ans, cette révision est possible, même si aucune clause n’est inscrite dans ce contrat.

Pour estimer son loyer révisé, chaque bailleur se réfère à l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Cet IRL suit l’évolution des prix à la consommation. Vous devrez donc multiplier la superficie de votre logement à cet indice pour connaître le montant de l’augmentation de votre loyer. Votre locataire devra en être informé via un avenant au contrat de location.

De façon exceptionnelle, vous pouvez réviser votre loyer en dehors de cette publication de l’IRL si vous aviez mal estimé le loyer à la base. Dans ce cas, vous devez prouver que ce moment est largement en dessous des prix du marché. Des justificatifs doivent donc être réunis dans le cadre de cette procédure.

Bien entendu, lorsque vous procéder à la révision de votre loyer, cette nouvelle estimation ne doit pas être supérieure à ceux proposés dans le voisinage. L’augmentation ne peut dépasser 50 % pour respecter les prix du marché.

LOGEMENT MEUBLÉ VS LOGEMENT VIDE

Le loyer pour un logement meublé est en général plus élevé que celui d’un logement vide qui possède les mêmes caractéristiques. En moyenne, la différence se situe entre 11 et 13 %. Compte tenu des meubles et équipements mis à disposition, les propriétaires ont tendance à demande un loyer mensuel plus conséquent.

Puisqu’il est complètement meublé, les locataires peuvent s’y installer immédiatement. Par contre, le propriétaire prévoit les frais d’entretien et de remplacement de ces meubles. Le loyer se voit donc modifié en conséquence. Par contre, en tant que bailleur, vous restez soumis à l’encadrement des loyers si votre ville a adopté ce dispositif. Même pour un bien immobilier meublé, le loyer médian de référence sert de base pour estimer son loyer.

LE LOCAMÈTRE DU SITE LOCSERVICE.FR

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Vous souhaitez faire une estimation du loyer auquel vous pouvez prétendre pour votre bien immobilier ? LocService.fr met gratuitement à votre disposition un simulateur de loyer en ligne. Vous pouvez donc l’utiliser librement pour connaître en quelques minutes le loyer idéal que vous pouvez fixer.

Pour obtenir un résultat fiable, vous devez renseigner votre ville ainsi que le type de logement proposé (appartement ou maison). Après avoir répondu aux questions de cet outil,
vous obtiendrez des indications sur les loyers de référence dans votre région : minimum, moyenne et maximum en fonction de la surface et du type de bien. Vous pourrez utiliser ces informations pour fixer le montant de votre loyer.

Vous pouvez également nous contacter pour qu’un membre de notre équipe vous accompagne pour votre estimation locative.