De meeste mensen die een hypotheek afsluiten, “kiezen” voor een looptijd van 30 jaar. Het woord “kiezen” staat tussen aanhalingstekens, omdat je wel voor een kortere looptijd kunt kiezen, maar in principe niet voor een langere looptijd. Er is overigens één geldverstrekker die speciaal voor starters wel een looptijd van 40 jaar aanbiedt.
Waarom is het zo dat de standaard looptijd van een hypotheek 30 jaar is? Dat heeft een paar redenen.
Fiscale redenen (hypotheekrenteaftrek)
Een belangrijke reden dat een hypotheek vaak voor 30 jaar wordt afgesloten, is dat 30 jaar de maximale duur is van de hypotheekrenteaftrek. Maar ook al voordat de maximale 30-jarige aftrek werd ingevoerd, hanteerden de meeste geldverstrekkers een maximale looptijd van 30 jaar. Een geldverstrekker wil tenslotte op een bepaald moment zijn geld terug hebben.
Dat geldverstrekkers een maximale looptijd hanteren, komt mede doordat ze vaak zelf geld moeten inkopen op de financiële markten om dat geld vervolgens aan te bieden in de vorm van hypotheken. Die investeerders willen dat er duidelijke en strikte voorwaarden gelden voor de looptijd van de hypotheek.
Looptijd en aflossingsvorm met elkaar verbonden
Je kunt de looptijd niet los zien van de aflossingsvorm. Aan het einde van de looptijd moet een hypotheek terugbetaald worden of terugbetaald zijn.
Wie een nieuwe hypotheek afsluit en de hypotheekrente wil aftrekken, moet een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten. In beide gevallen betaal je maandelijks aflossing.
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je zolang de rente niet wijzigt een vast bedrag per maand. Dat maandbedrag bestaat in het begin vooral uit rente en voor een klein deel uit aflossing. Doordat je hypotheekschuld steeds kleiner wordt, wijzigt de verdeling binnen het vaste maandbedrag in de loop van de tijd. Je gaat dan steeds meer aflossing en minder rente betalen.
Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing en steeds minder rente. Een lineaire hypotheek heeft de eerste jaren een hogere maandlast dan een annuïteitenhypotheek. Het voordeel is dat je aan het begin sneller aflost, waardoor je hypotheekschuld sneller daalt dan bij een annuïteitenhypotheek. Je totale kosten (alle betaalde rente plus aflossingen) zijn over de gehele looptijd gezien kleiner bij een lineaire hypotheek. Het eindresultaat is overigens bij beide hypotheken hetzelfde: na 30 jaar is de hypotheek volledig afgelost.
Daarnaast kennen we de aflossingsvrije hypotheek. Daarbij los je gedurende de looptijd niet af op de hypotheek, maar moet je aan het eind van de looptijd in één keer de hypotheek aflossen. De hypotheekrente is bij een aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar, tenzij de hypotheek onder de overgangsregeling valt. Dat wil zeggen dat de aflossingsvrije hypotheek al bestond op 31 december 2012.
Als je kiest voor een korte looptijd, heb je zowel bij een annuïteiten- als bij een lineaire hypotheek een kortere periode om je hypotheek af te lossen. Je maandelijks aflossingsbedrag is hoger en dus ligt ook het totale bedrag van de bruto maandlast hoger. Het grote voordeel is dat je hypotheek sneller afneemt, waardoor je minder rente betaalt over de totale looptijd gezien.
Starter of doorstromer
Veel starters moeten wel kiezen voor een 30-jarige looptijd, omdat ze een maximale hypotheek nodig hebben. Bij een kortere looptijd is de hypotheeklast anders te hoog. Leen je niet maximaal? Dan kan een kortere looptijd een optie zijn. Je lost dan sneller af, waardoor je hypotheek sneller daalt en je meer overwaarde opbouwt. Dat is al helemaal prettig als je na een aantal jaar wilt verhuizen naar een volgende duurdere woning.
Realiseer je wel dat je later niet eenvoudig de looptijd alsnog kunt verlengen. Wil je meer flexibiliteit houden? Dan kun je voor een 30-jarige looptijd kiezen en jaarlijks vrijwillig extra aflossen op de hypotheek. Dat vraagt wel om zelfdiscipline, want het kan verleidelijk zijn om je spaargeld aan iets anders uit te geven.
Doorstromers moeten er rekening mee houden dat ze bij een verhuizing naar een duurdere woning twee hypothekendelen (of zelfs meer) krijgen met verschillende looptijden. Het eerste deel ter grootte van de bestaande hypotheek moet afgelost worden binnen de resterende looptijd. Doe je dat niet, dan is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. Voor het extra deel dat je leent, mag je wel een nieuwe looptijd van 30 jaar kiezen.
Doorstromers lenen vaker dan starters niet maximaal. Zij hebben meer financiële ruimte en kunnen daarom makkelijker kiezen voor een kortere looptijd om zo sneller hun hypotheek af te lossen.
De ideale wereld: een flexibele hypotheek
In een ideale wereld, die niet geregeerd wordt door fiscale spelregels en strakke eisen van geldverstrekkers, zou je als consument een flexibele hypotheek hebben. Daarbij kun je gedurende de looptijd variëren met de looptijd en de aflossingsvorm, afhankelijk van wat op dat moment past bij jouw financiële en persoonlijke situatie.
Het lastige is wel dat veel consumenten juist de strakke regels van de fiscus en geldverstrekkers nodig hebben. Psychologisch gezien zijn we namelijk geneigd om het korte-termijn-voordeel te verkiezen boven lange-termijn-voordeel.
